Como ler e entender a matrícula imobiliária?

Quando se decide comprar um imóvel, para que a negociação ocorra de forma segura, é indispensável uma análise profunda de todos os seus documentos, e o mais importante deles é a matrícula imobiliária. Ela representa a história do imóvel, ou seja, como ele era e como ele é, quem o comprou, quem o vendeu, quem o tomou em garantia, e assim por diante.

Contudo, não é incomum que ocorra certa incompreensão, porque num primeiro contato, a matrícula imobiliária se apresenta em forma de um amontoado organizado de palavras miúdas, dispostas como uma verdadeira ficha cadastral numerada.

Mas então como ler, interpretar e conseguir entender o documento?

A primeira informação que vemos é o cabeçalho, que nos informa o Cartório de Registro de Imóveis em que ela está armazenada. É neste local que sempre que preciso for, poderemos emitir uma segunda via atualizada, que chamamos de certidão de inteiro teor.

Ainda no cabeçalho, encontramos a data da abertura da matrícula, sua data de nascimento. Seguindo, temos o número da matrícula, que individualiza o imóvel, o tornando único. Se o imóvel fosse uma pessoa, este número seria o seu nome. Logo abaixo do número, encontramos as características físicas fundamentais do imóvel, ou seja, sua localização, extensão, marcos divisórios e suas confrontações, além da menção e qualificação dos seus primeiros proprietários.

Após você irá encontrar a informação “título aquisitivo” que é a matrícula anterior a esta que estamos analisando, ou seja, analogicamente falando, é a sua matrícula mãe, de onde esta se originou. Ainda veremos os seus atos subsequentes, dispostos em ordem numérica e identificados com a letra R ou AV. O R representa Registro enquanto que AV representa Averbação.

De modo geral, podemos dizer que a Averbação (AV) compreende todas as alterações que o imóvel ou que as pessoas que constem no registro podem sofrer, desde alteração no nome da rua, construção de benfeitoria que ocorreu no imóvel ou demolição das já existentes, penhoras em virtude de débitos e seus cancelamentos, dentre outros. Por meio de averbações é que se mantêm as informações atualizadas.

Enquanto isso, o Registro (R) é aquele que cria, institui, declara e transfere os direitos reais sobre os imóveis, tem como finalidade principal, constar na matrícula a transmissão da propriedade. Aqui podemos citar como exemplo uma compra e venda, uma doação, sentença de usufruto, dentre outros.

E falando de Registros e Averbações, constatamos que nada da matrícula é apagado ou riscado. Para alterar qualquer informação, como por exemplo, uma rua que sofreu alteração de nome, uma instituição financeira credora que alterou sua denominação social, dentre outros, há que ser feito uma nova averbação, na sequência dos atos já constantes da matrícula.

Mas e se o Cartório de Registro de Imóveis cometeu algum equívoco no momento do registro ou averbação, também não pode apagar? E a resposta é não! Em caso de erro de registro, após já ter sido impressa a informação na matrícula imobiliária, qualquer correção se dará através de um ato retificador, e que constará para sempre em tal documento.

E é justamente pelo raciocínio de que nada pode ser apagado de uma matrícula imobiliária, é que todas as informações que analisamos acima estarão sempre dispostas em ordem cronológica, formando uma corrente ininterrupta de assentos (registros e averbações), interligados um com o outro, respeitando uma continuidade registral.