Compra de imóvel: consumidor deve ficar atento à venda casada

O sonho de conquistar a casa própria é o de milhares de pessoas. Entretanto, antes de dar este passo importante para adquirir um imóvel é necessário esclarecer qualquer dúvida acerca do contrato de financiamento. Uma prática ilegal bastante corriqueira que muitas vezes passa despercebida aos olhos do comprador é a venda casada. Considerada abusiva pelo inciso I do artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), a venda casada é caracterizada por condicionar a venda de um bem ou serviço à aquisição de outros itens ou pela imposição de quantidade mínima de produto a ser comprado, por exemplo.

Contudo, de acordo com o advogado Vinícius Henrique Costa, especialista em direito civil e imobiliário e membro da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), é preciso observar também que nem todo seguro e taxa inclusos em financiamentos de imóveis representam venda casada, daí a necessidade de conhecer o que de fato é ilegal no contrato. Em relação ao financiamento habitacional e o sistema de financiamento imobiliário, a Lei de nº 4.380/64 de fato instituiu o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Banco Nacional da Habitação (BNH), porém o Decreto-Lei 70 de 21 de Novembro de 1966 é que veio tornar obrigatória a cobrança dos seguros por morte e invalidez permanente (MIP) e dano físico no imóvel (DFI). Se, por exemplo, ocorre o falecimento do titular do contrato ou a pessoa fica inválida e incapaz de exercer suas atividades, o saldo devedor é quitado pela seguradora, explica.

O especialista listou algumas das práticas de venda casada na qual o comprador é submetido quando pretende negociar um imóvel. Entre as mais comuns estão as cobranças de seguro pessoal, taxa de administração de contrato e abertura de conta na instituição financeira como condição para financiar o imóvel. Ele ressalta que, normalmente, as instituições financeiras trabalham com contratos prontos e esses itens que caracterizam venda casada muitas vezes já estão listados nas cláusulas contratuais.

Acontece muito das instituições apresentarem o seguro pessoal que é cobrado à parte, não tem nenhuma relação com o imóvel. Outro caso comum é a cobrança da taxa de administração do contrato. Ainda que não esteja prevista em lei, muitos tribunais entendem que a cobrança é permitida, mas há possibilidade do mutuário questionar essa taxa. Na verdade, não há um entendimento sedimentado para essa questão. Porém, não existe administração efetiva do contrato e a instituição financeira já é remunerada pelos juros. A taxa de juros já deveria prever esses custos que basicamente são para a manutenção do contrato, disse o advogado.

Abertura de nova conta não é obrigatória – Outra prática comum é colocar como condição a abertura de conta pessoal na instituição financeira. Tem sido muito comum imputar ao mutuário à abertura de uma conta pessoal, mas não há necessidade de uma conta pessoal para fazer um financiamento. Se trata de venda casada, pois junto com a conta vem taxas e o cheque especial. A instituição financeira acaba ganhando bônus. Nesse caso, o mutuário pode conseguir na própria agência o encerramento da conta. Se houver uma negativa, pode recorrer à Justiça pedindo o cancelamento e ainda danos materiais e morais, afirma. Para o especialista, muitas dessas questões que envolvem a prática de venda casada só são percebidas depois que o contrato já foi assinado. Antes de assinar o contrato, a pessoa deve buscar um advogado que tenha conhecimento na área para esclarecer o que está relacionado com o sistema financeiro de habitação e também ao contrato.

Quando você faz essa busca você tem uma boa base para discutir o contrato com o agente financeiro. Na pior das hipóteses, se houver alguma imposição e a pessoa esteja realmente interessada em negociar, posteriormente não há vedação para entrar na Justiça e questionar a venda casada, orienta.

Fonte: ABECIP Online