Herança de imóvel sem registro

O que acontece quando a herança deixada pelo falecido é um imóvel sem registro? Bom, nesse caso, geralmente, o imóvel foi comprado através de um “contrato de gaveta” ou foi simplesmente ocupado por anos, sem qualquer oposição. Portanto, o primeiro passo é juntar toda a documentação que você conseguir do imóvel, como por exemplo, o contrato de compra e venda do bem (caso exista), contas no endereço em nome do falecido e os comprovantes de pagamento.

Após isso, é necessário procurar o cartório de registro de imóveis da cidade em que está localizado o bem e tirar uma certidão atualizada da matrícula. Se você não tiver ideia do número da matrícula do imóvel, basta informar o nome da rua e o número da casa/terreno que o cartório vai localizar a matrícula.

Com a certidão atualizada, você pode se deparar com três situações:

Situação 1: O imóvel está registrado no nome de uma pessoa ou de uma empresa privada. Sendo este o caso, procure saber se existe um contrato de compra e venda entre o falecido e a pessoa que está constando como proprietária ou se a ocupação foi fruto de uma invasão. É fundamental você ter o maior número possível de documentos, além de testemunhas, que comprovem que o falecido usava o imóvel como se fosse o dono. Você deve verificar ainda se o imóvel possui alguma restrição, como, por exemplo, a hipoteca, financiamento ou averbação judicial de algum débito, dentre outras restrições possíveis. Se existir alguma restrição, você deverá procurar resolver ela primeiro antes de dar os próximos passos. Estando tudo certo, basta você seguir os passos seguintes.

Situação 2: O imóvel está registrado no nome do poder público (Município, Estado ou União). Pode ser o caso de a ocupação do imóvel ter se dado em razão de um programa público de moradia e, neste caso, apenas o Município/Estado/União saberá dizer quais os procedimentos seguintes, já que cada programa possui regras específicas. Se esse for seu caso, é imprescindível você buscar o ente público para tentar a regularização. Caso o imóvel seja público e tenha sido invadido, como regra, nada poderá ser feito, pois, os imóveis públicos não são passíveis de usucapião ou outra regularização que não atende os interesses de toda a coletividade.

Situação 3: O imóvel simplesmente não tem nenhum registro. Nesses casos, geralmente o imóvel pertence a algum ente federativo, pois o Município/Estado/União não tem a obrigação de registrar seus imóveis no cartório. Junto do próprio cartorário deve ser feita uma busca a fundo das origens da propriedade, de modo a se descobrir se o imóvel é público ou não.

Os passos seguintes, após ter certeza que o imóvel não possui nenhuma restrição e não pertence a um ente federativo, você vai ter duas opções:

1 – Fazer o inventário da posse legalmente, só é considerado proprietário do imóvel aquele que tem o seu nome registrado na matrícula do imóvel, nos termos do artigo art. 1.227 do Código Civil. Não importa o quão bem foi elaborado o contrato de compra e venda ou se sua família mora há 50 anos no imóvel; enquanto não registrar no cartório, o que você tem é apenas a posse do imóvel. A posse pode ser herdada sendo possível, por exemplo, dividir um pedaço da posse do imóvel para cada herdeiro, com a realização do inventário.

2 – Pedir a usucapião A usucapião é um meio de regularização do imóvel, porém, deve ser usado como última alternativa. Se você possuir um contrato de compra e venda e o recibo de quitação do débito, não será o caso de pedir a usucapião. Neste caso, a solução é a adjudicação compulsória. A usucapião será cabível nas seguintes situações: – Você possui o contrato de compra e venda, mas perdeu o recibo de quitação; – Você perdeu o contrato de venda e o recibo de quitação; – O imóvel foi simplesmente ocupado por anos a fio, sem qualquer oposição. Basicamente, o que você vai precisar comprovar é que você exerce a posse sobre o imóvel herdado e que os herdeiros têm o animus domini.

Fonte: www.diariodasleis.com.br