Imóvel arrematado em leilão – De quem é a responsabilidade pelo pagamento do IPTU em atraso?

A compra de imóveis em leilões judiciais pode ser um bom negócio em termos financeiros. A questão é que, em diversos casos, o imóvel vem acompanhado de muitos débitos tributários. Por isso, uma dúvida muito frequente surge quando o assunto é leilão de imóveis: de quem é responsável pelos tais débitos?

Estas dívidas deverão ser pagas pelo novo proprietário desde que estejam plenamente expressas no edital do leilão imobiliário, o que salienta a necessidade do comprador se informar sobre essas pendências antes de arrematar o imóvel. O Código Tributário Nacional estabelece que os “(…) impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes (…)”.

Entretanto, o mesmo Código prevê uma exceção, estabelecendo que “no caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço”. Ou seja, se a casa for arrematada em leilão judicial, o IPTU atrasado estará incluso no valor da arrematação, isto é, o valor que a pessoa pagar no leilão servirá também para quitar os débitos de IPTU. Caso os débitos tributários forem maiores que o valor da arrematação, o prejuízo será do Fisco, não do arrematante.

A fim de evitar a compra de imóvel com dívida, algumas precauções podem ser tomadas, evitando muitas dores de cabeça. O primeiro e mais importante dos cuidados é a leitura minuciosa da matrícula do imóvel e do edital de venda. O edital é um documento com todas as informações relativas ao bem e ao pagamento. Nele devem constar todas as dívidas do imóvel, de forma que o processo de leilão seja o mais transparente possível.

Já a matrícula é um documento que conta todo o histórico do imóvel, incluindo informações como vendas passadas, financiamentos, hipotecas, penhoras, etc. Vale a pena obter uma versão atualizada do documento, o que pode ser requisitado no cartório em que o imóvel está registrado.

A análise desses documentos deve ser feita com o apoio jurídico de um advogado especialista em direito imobiliário, visto que apenas o profissional adequado possui o conhecimento jurídico para encontrar eventuais minúcias que possam resultar em surpresas problemáticas no leilão de imóvel.