Janelas: como fazer uma troca em condomínios

Um tema importante e que tem gerado grandes dúvidas em condomínios é: de quem é a responsabilidade na em caso de troca das janelas de uma unidade habitacional?

O artigo 1.336 do Código Civil, inciso III, impõe aos condôminos a proibição de “alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. Descreve a legislação, “As paredes externas do edifício constituem área comum e a unidade arquitetônica interessa a todos os condôminos, de modo que não podem ser mudadas a critério de um deles” – Código Civil Comentado, Coord. Min. Cezar Peluso, Manole, 1a ed., p. 1.358).

Mas o que são fachadas? Fachadas são todas as faces de uma edificação, que podem ser: externas, onde a principal é a da frente, depois as laterais e as dos fundos; e as secundárias, que são as internas (Ex: corredores e portas dos apartamentos). Entretanto, a alteração de fachada é o ato de promover modificação proibida que transforma o destino da coisa, ou lhe transforma o modo de ser, entendimento de Clóvis Bevilácqua. Os dispositivos jurídicos possuem uma natureza jurídica lógica e prática, visam principalmente a preservação do imóvel e manutenção do layout do projeto inicial do edifício, e evitar que cada condômino coloque portas e janelas do material e cor que lhe convém.

Afinal, é importante manter a padronização de cores do edifício, e preservar também a segurança proibindo o uso de materiais diferentes e qualidade inferior, por isso, é que houve a necessidade de se proibir a mudança na fachada. Entende-se como área externa, a que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética. Em caso de necessidade de troca das janelas de uma unidade habitacional, de quem seria a responsabilidade?

A resposta está no motivo da troca, se A justificativa da troca é meramente estética, a troca é de responsabilidade do proprietário. Se a necessidade de troca da janela é por questões estruturais, a situação avaliada caso a caso. Assim, um prédio que possui até 5 anos da construção, a responsabilidade é da construtora, que deverá garantir a qualidade da obra entregue e proceder a reforma e troca sem qualquer ônus ao proprietário.

Passado este prazo de 5 anos, o entendimento é que, poderá ser feita uma assembleia de condomínio para verificar a responsabilidade no caso concreto e colocar o tema em votação. Entretanto, se for verificado que todas as janelas do edifício estão deterioradas, sem possibilidade de recuperação, e que podem traduzir em risco real ao condomínio, este será um assunto de interesse geral. Sendo assunto de interesse geral, deverá ser colocado em votação a sua troca e o rateio das despesas será efetuado por todos, mesmo que a razão pela reforma seja estética ou estrutural.

Se houve afetação na parte estrutural de apenas uma unidade, a troca desta janela deverá ser promovida pelo proprietário, especialmente, se o motivo verificado é a falta de manutenção em seu imóvel. Se a troca for efetuada por este único proprietário, deverá o condômino se atentar para os dispositivos da convenção de condomínio, leis civilistas e condominiais e normas da ABNT, referências estéticas e normas de segurança dispostos no projeto inicial do edifício.

O proprietário ainda deve ter uma atenção especial à norma ABNT NBR 16.280 publicada pela ABNT, que apresenta regras e diretrizes acerca da execução de reformas em edificações, nas áreas privativas e comuns. Esta nova norma da ABNT, indica a adoção de um sistema de gestão de obras de reforma dentro das edificações, estabelece procedimentos a serem seguidos desde o projeto até a conclusão da obra, em especial o acompanhamento de reformas internas, por um arquiteto e engenheiro.

Em caso de dúvida, o administrador, condôminos e demais interessados, poderão consultar o engenheiro projetista do prédio, perito em reformas, advogado especializado e ainda o síndico, para verificar se a modificação está dentro das normas de segurança e está adequado ao layout do edifício.

Fonte: JusBrasil, Junho/2014