Meu imóvel possui área diferente da que consta na matrícula imobiliária. O que fazer?

Não são raras as vezes em que deparamos com imóveis que lá no físico possuem uma área e na matrícula imobiliária consta outra. Isso pode ocorrer por diversos motivos, mas, na maioria das vezes, é devido, no passado, terem utilizados meios precários para medição dos imóveis, o que acabou causando uma discrepância com o que realmente existe. Hoje, o levantamento destas áreas é feito de uma maneira mais precisa pelos engenheiros agrimensores.

Apesar das divergências encontradas, não há necessidade de se preocupar, pois para tudo existe uma solução. Neste caso específico, podemos usar o procedimento de “retificação do registro imobiliário”.

Afinal, o que é o procedimento de retificação do registro imobiliário?

É quando o oficial titular do Cartório de Registro de Imóveis competente, utilizando da sua prerrogativa e juízo de valor, verificará se realmente ocorreu um equívoco e, caso assim seja, alterará a descrição do imóvel na matrícula imobiliária.

Este é um procedimento um pouco complexo, devido à necessidade de diversos documentos, bem como da análise jurídica destes. Para que se tenha uma qualificação positiva registral e se obtenha a retificação desejada, aconselha-se sempre procurar uma assessoria jurídica especializada, que poderá lhe dar todos os passos e coordenadas necessárias para efetivação do requerimento.

Contudo, para esclarecer, ainda que superficialmente como funciona a retificação do registro, abaixo descreve-se os passos que serão adotados no caso em que se verifique que a área do seu imóvel está incorreta, ou esteja pendente de medidas perimetrais.

Para começar, é preciso dizer que esse procedimento está fundamentado no artigo 213, inciso II da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), que menciona:

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

(…) II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.

Dessa forma, haverá a necessidade de seguir os passos abaixo:

• 1. Contratar engenheiro agrimensor: deve-se contratar um profissional habilitado para proceder à verificação in loco e realizar a medição do seu imóvel, conforme efetivamente está lá no físico;

• 2. Planta e memorial descritivo: após o levantamento da área feita pelo engenheiro, deverá ser apresentada a planta e memorial descritivo assinados pelo engenheiro responsável, por todos os proprietários e confrontantes do imóvel objeto da presente retificação. Há necessidade de coleta de assinatura dos vizinhos, para que o oficial registrador tenha segurança que a nova medição do imóvel não esteja invadindo área de terceiros.

Se seu imóvel possui área diferente da que consta na matrícula imobiliária, e se tratar de imóvel urbano, deverá ser apresentado um documento a ser expedido pela prefeitura do Município competente, onde conste a informação do cadastro e inscrição imobiliária do imóvel na respectiva prefeitura.

Na posse de toda essa documentação atualizada, o oficial de registro de imóveis procederá à conferência para verificar se os documentos estão de acordo com o que a legislação determina, não havendo nenhum óbice, procederá à averbação da retificação na matrícula imobiliária e abrirá nova matrícula com a atual descrição, que constou em todo o procedimento.

Contudo, caso a documentação esteja incompleta, o projeto elaborado pelo engenheiro divergente, ou eventualmente seja necessário retificar algum documento apresentado, o registro de imóveis poderá elaborar uma nota de exigência, onde irá mencionar o que necessita e informará qual a fundamentação legal para tal requerimento.

Por isso, é importante ter uma assessoria jurídica, que analisará previamente essa documentação e apresentará no registro de imóveis o documento mais completo possível, evitando reiteradas notas de exigência que tem como finalidade a adequação ao que a lei impõe.

Apesar de ter mencionado os principais documentos necessários para efetivar a retificação do registro, o oficial de registro de imóveis poderá sempre requerer novos documentos a fim de auxiliar no seu livre convencimento.

Ressalta-se que o objetivo da retificação do registro é buscar a verdade real registral, sempre gerando credibilidade, confiança e segurança. Portanto, não importará no reconhecimento de direitos, como exemplo, a área de posse adquirida por usucapião. Devido a isso, deve-se ter muito cuidado em saber se realmente trata-se de uma retificação para adequar o que está equivocado, ou reconhecer algo capaz de alterar, criar e extinguir direitos.