O imóvel adquirido apresenta problemas em sua estrutura – O que fazer?

A doutrina chama de “defeito do produto” aquele problema no imóvel capaz de gerar abalo à sua segurança ou solidez (art. 12 a 17 do CDC).

Estes defeitos devem apresentar, cumulativamente, dois aspectos:

• Desconformidade com as legítimas expectativas do consumidor; e

• Capacidade (potencialidade) de provocar acidente de consumo.

Entra nesta espécie de problema construtivo as rachaduras, infiltrações, graves abalos estruturais, descumprimento do projeto estrutural, desprendimento de revestimentos externos e pastilhas, problemas elétricos, entre outros, capazes de gerar potencial acidente aos consumidores.

Nestes casos, quem comercializa o imóvel só responde quando o construtor e/ou incorporador não puderem ser encontrados (o que é difícil de acontecer), porém, é certo que há responsabilidade solidária entre os causadores do dano (art. 25 do CDC), cabendo o direito de regresso.

Caso um dos intermediários responsáveis pela construção não tenha contribuído para o dano no imóvel (por exemplo, uma empresa de aplicação de gesso, quando o dano é elétrico) a este cabe provar em juízo que nada teve a ver com o “defeito do produto”, em razão da aplicação da inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII do CDC).

Quando o consumidor recebe o imóvel e constata o problema, ou quando o constata após o recebimento (pois não importa se é oculto ou aparente), ele deve proceder reclamação imediata ao fornecedor, que tem 30 dias para sanar o problema ou ao menos iniciar as obras para tal.

Caso o fornecedor não o faça (ou se negue expressamente a fazer), o consumidor pode, segundo o art. 18, § 1º do CDC:

• Propor ação de obrigação de fazer para substituição imediata do produto por outro em perfeitas condições, no prazo de 90 dias a contar da entrega do imóvel ou da ciência do dano; ou

• Propor ação redibitória, para a resolução do contrato (devolver o apartamento e recuperar as parcelas pagas), também no prazo de 90 dias a contar da entrega do imóvel ou da ciência do dano; ou

• Propor ação de indenização/ação estimatória, visando o abatimento proporcional do preço, também no mesmo prazo e condições.

O prazo de 30 dias citado acima (para o fornecedor consertar voluntariamente o problema) suspende os prazos das ações supracitadas, portanto, enquanto corre o prazo para o fornecedor arrumar o imóvel, não há que se falar em perda do prazo para a ação.

Há que se falar também que, como o prazo do Código Civil para estes mesmos problemas é de 01 ano a contar da entrega da obra (art. 441 e seguintes do CC/2002), pode acontecer que este prazo seja mais benéfico para o consumidor do que o prazo do CDC, que é de 90 dias (principalmente se o problema ocorrer nos primeiros meses após a entrega do imóvel).

Assim, alguns doutrinadores afirmam que, em razão da interpretação sistemática que devemos dar ao CDC, deve-se aplicar o prazo do Código Civil e não o do Código de Defesa do Consumidor.