O que você precisa entender sobre a Lei de Multipropriedade e como ela pode transformar a posse de imóveis no Brasil.

A Lei da Multipropriedade trouxe uma nova perspectiva para o mercado imobiliário brasileiro, permitindo que várias pessoas compartilhem a propriedade e o uso de um imóvel de forma organizada e legalmente protegida. Desde a sua criação, essa legislação tem gerado oportunidades únicas tanto para investidores quanto para usuários, redefinindo conceitos tradicionais de propriedade. Entenda como essa lei funciona, seus benefícios e implicações, e como você pode aproveitar ao máximo essa nova modalidade de investimento imobiliário. 

A Lei da Multipropriedade: Uma Visão Geral

A Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018, adicionou ao Código Civil os artigos 1.358-B a
1.358-U, criando um regime jurídico específico para a propriedade condominial em
multipropriedade. Esse regime se aplica subsidiariamente às normas gerais sobre condomínio,
assim como às disposições da Lei nº 4.591/1964 (sobre incorporações imobiliárias) e da Lei nº
8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), conforme previsto no artigo 1.358-B do Código
Civil.

Comercialização e Incorporação Imobiliária

Durante a fase de construção de um empreendimento em multipropriedade, a comercialização
está sujeita aos requisitos de estruturação, registro e oferta pública de imóveis sob o regime
da incorporação imobiliária, conforme estabelecido nos artigos 28 e seguintes da Lei nº
4.591/1964. Estes artigos regulam as obrigações e responsabilidades do empreendedor e
garantem a proteção dos adquirentes.

Definição e Estrutura da Multipropriedade

A multipropriedade é definida pelo artigo 1.358-C do Código Civil como o regime jurídico em
que cada proprietário de um imóvel é titular de uma fração de tempo, que lhe confere o
direito exclusivo de uso e gozo do imóvel durante o período correspondente. Mesmo que
todas as frações de tempo sejam concentradas em um único titular, a multipropriedade não se
extingue, conforme o parágrafo único do artigo 1.358-C.

O condomínio em multipropriedade pode ser instituído por ato inter vivos ou por testamento,
sendo necessário que o instrumento de instituição especifique a caracterização e destinação
do conjunto imobiliário, a discriminação das frações ideais do terreno e das partes comuns,
bem como a descrição das partes privativas, de acordo com o artigo 1.358-F do Código Civil.

A multipropriedade pode abranger a totalidade das unidades do conjunto imobiliário ou
apenas parte delas, e sua instituição pode ser feita por deliberação da maioria absoluta dos
coproprietários de um condomínio edilício ou por ato do empreendedor, conforme disposto
no artigo 1.358-O do Código Civil.

Uso e Administração da Multipropriedade

O artigo 1.358-E do Código Civil estabelece que cada fração de tempo de uso do imóvel por
parte dos multiproprietários corresponde a um período de sete dias, podendo ser fixo,
flutuante ou uma combinação de ambos. As regras de administração e uso do imóvel devem
ser detalhadas na convenção de condomínio em multipropriedade, incluindo disposições sobre
os poderes e deveres dos multiproprietários, o número máximo de pessoas admitidas à
ocupação simultânea do imóvel, e as regras de manutenção e acesso ao imóvel (art. 1.358-G).

Os multiproprietários têm a liberdade de locar, ceder em comodato ou alienar sua fração de
tempo, sem necessidade de anuência dos demais multiproprietários, salvo disposição contrária
na convenção. Além disso, não há direito de preferência dos demais multiproprietários na
aquisição da fração de tempo alienada, salvo estipulação expressa na convenção ou no
instrumento de instituição, conforme artigos 1.358-I e 1.358-L do Código Civil.

Obrigações e Penalidades

Conforme o artigo 1.358-J do Código Civil, os multiproprietários têm obrigações legais, como
pagar as contribuições condominiais, reparar danos causados ao imóvel, manter o imóvel em
bom estado de conservação e usá-lo exclusivamente durante o período correspondente à sua
fração de tempo. O descumprimento dessas obrigações pode acarretar multas, perda
temporária do direito de uso do imóvel e, em casos graves, a adjudicação da fração de tempo
pelo condomínio para satisfazer dívidas condominiais (art. 1.358-S).

Gestão Profissionalizada

O condomínio em multipropriedade deve ser administrado por um profissional nomeado no
instrumento de instituição ou eleito em assembleia, conforme o artigo 1.358-M do Código
Civil. As responsabilidades do administrador incluem coordenar a utilização do imóvel,
determinar os períodos de uso dos multiproprietários nos sistemas flutuante ou misto, manter
o imóvel em boas condições, elaborar o orçamento anual, e cobrar as quotas de custeio de
cada multiproprietário.

Direitos de Renúncia e Restrições

O artigo 1.358-T do Código Civil prevê que o multiproprietário pode renunciar ao seu direito de
multipropriedade, mas essa renúncia só pode ser feita de forma translativa em favor do
condomínio edilício, garantindo a continuidade da utilização do imóvel e a preservação do
interesse comum dos multiproprietários.

Além disso, o artigo 1.358-U do Código Civil permite que convenções de condomínio,
memoriais de loteamento e instrumentos de venda de lotes possam limitar ou impedir a
instituição da multipropriedade nos respectivos imóveis. Contudo, essa vedação pode ser
afastada pela maioria absoluta dos condôminos em condomínios edilícios, e até em
condomínios de lotes, mas não se aplica a loteamentos.