RESCISÃO NO MERCADO IMOBILIÁRIO E A “HESITAÇÃO” DO JUDICIÁRIO

O mercado imobiliário é um termômetro da situação econômica de um país e, nos últimos tempos, alguns fatores contribuíram para oscilação do mercado. Podem ser destacados fatores como desemprego, a restrição do crédito, a grande oferta e a consequente desvalorização de imóveis  ou queda da margem de lucro que estava baseada na “bolha imobiliária”.

Embora o mercado já comece a sinalizar reação para o retorno do quadro positivo, ainda próximo, fato é que as consequências deste período deixaram cicatrizes e as consequências ainda irão se arrastar ao longo dos anos no judiciário. Isto devido ao levantamentos por órgãos públicos e privados que apontam um crescimento entre 45 e 60% do número de ações judiciais, inerentes a distratos de compra e venda de imóveis, em especial, adquiridos na planta..

Já é possível perceber um ambiente de dúvida no próprio judiciário, que sem qualquer direcionamento, abre caminho para variadas decisões, com fundamentos confusos e conflitantes. Algumas decisões seguem pela validade do contrato – aceito e ajustado livremente pelas partes, outras invalidam por completo o contrato, condenando incorporadoras à devolução da totalidade dos valores adiantados, corrigidos e com juros de mora.

O desequilíbrio do judiciário acaba por ir contra o desenvolvimento econômico e o crescimento do mercado de imóveis, causando problemas ao empreendedor e em alguns casos até inviabilizando a incorporação. É sabido que para a execução bem-sucedida de um empreendimento imobiliário, grande quantidade de projetos são desenhados e gerenciados simultaneamente, sendo que a questão financeira é bastante complexa. Em regra, a construção de um empreendimento somente só é iniciada após a venda de pelo menos 1/3 das unidades a fim de minimizar os riscos, porém, com uma margem atual de 41% de distrato dos contratos imobiliários, o negócio é diretamente afetado – isto sem levar em conta a baixa venda do mercado, que “prende” a possibilidade de revenda mais rápida. Estes riscos do negócio são ainda maiores quando desmembradas todas as etapas estratégicas, surgindo despesas que podem ter sido recebidas ou não pelo empreendedor, como taxas de corretagem e despesas de lançamento.

O Pacto Mundial do Setor Imobiliário, que inovou pontos importantes do tema, estabelecendo parâmetros para reequilibrar as relações entre consumidores e incorporadoras, direcionar o próprio judiciário e frear a judicialização das questões imobiliárias, foi suspenso pelo Ministério da Justiça para nova análise, após o recuo do Ministério Público do Consumidor.

Cogita-se no Planalto a edição de medida provisória objetivando a regulamentação da questão, porém, a pressão quanto ao assunto é grande, sendo movida contrariamente pelo setor imobiliário e o Ministério Público. Em paralelo o Projeto de Lei 774/2015 é amplamente discutível e vem sendo criticado entre os especialistas do direito e do mercado imobiliário, por não trazer o almejado equilíbrio para a questão do distrato e não contribuir para minorar o alto grau de judicialização.

Percebe-se que o atual momento aponta para o acautelamento máximo das incorporadoras e construtoras, sendo que até a definição das diretrizes para resolução dos distratos imobiliários orienta-se pelo suporte jurídico preventivo, para minimizar riscos e estarem respaldados legalmente.

Fontes: Küster Machado Advogados Associados e Publicidade Imobiliária.