Usucapião: qual o título mais apropriado para instruir uma ação?

OBS: 1. Um apartamento pequeno foi adquirido em 1975 através de uma escritura pública de promessa de compra e venda não quitada e não registrada no RGI. Todavia, houve plena transferência da posse e os boletos de condomínio passaram a levar o nome da promissária compradora. 2. Os promitentes vendedores (um casal) continuam figurando no RGI como proprietários, embora não se saiba do seu paradeiro. 3. A promissária compradora faleceu há uns cinco anos e do inventário dela não constou o referido imóvel. 4. O viúvo e todos os herdeiros querem se desfazer desse imóvel. Existe um pretendente à aquisição que deseja após a celebração do contrato ingressar com ação de usucapião. Desejamos assegurar o melhor meio a fim de que esse pretendente possa sair vitorioso nessa ação. Todavia, como os herdeiros e o viúvo não têm dinheiro, não será possível fazer a sobrepartilha, pagar ITD para depois lavrar a escritura pública de cessão da promessa. A operação terá que ser realizada através de instrumento particular. Vão aqui as indagações: a. Qual o melhor instrumento particular para instruir o processo de usucapião para o novo adquirente? Uma promessa de cessão da promessa de compra e venda ou uma cessão de direitos hereditários, ambas com a transferência da posse? b. O instrumento particular de promessa de cessão do contrato original de promessa de compra e venda é considerado justo título para a ação de usucapião? c. O tempo da posse anterior da promissária compradora do apartamento se soma ao tempo da posse desse novo adquirente? Como ela celebrou o contrato em 1975 e desde lá recebeu a posse, o novo adquirente pode ingressar imediatamente com a ação de usucapião?

Respostas: 1. Como a compromissária faleceu, os herdeiros somente poderão ser cedentes dos direitos hereditários e não do compromisso de compra e venda no qual não foram partes. 2. O instrumento de cessão de direitos hereditários não é considerado justo título, mas servirá para provar a posse. No caso, como se passaram mais de 30 anos, poderá ser proposta uma ação de usucapião extraordinário que independe de justo título (15 anos reduzindo para 10 se for provada a moradia habitual – art. 1.238 do Código Civil. 3. Conforme arts. 1.243 e 1.207 do Código Civil, é facultado ao sucessor singular unir e acrescentar a sua posse à dos antecessores, contanto que seja contínua, mansa e pacífica, devendo, portanto, o adquirente provar com documentos, um determinado tempo, no sentido de ter as contas de água, luz, IPTU, em seu nome, comprovando os atos inerentes à posse.

Pergunta retirada: Diário das Leis Online